3 Mô Hình Cho Thuê Văn Phòng Hiệu Quả Nhất Hiện Nay

Khám phá 3 mô hình kinh doanh cho thuê văn phòng hiệu quả nhất hiện nay: vốn thấp, lợi nhuận tốt. Cùng Smartos phân tích ưu và nhược điểm chi tiết của từng loại trong bài viết này nhé!

I. Các loại mô hình kinh doanh cho thuê văn phòng phổ biến

1. Thuê văn phòng trống để khai thác cho thuê lại (Subleasing toàn phần)

Mô hình thuê tòa nhà rồi cho thuê văn phòng lại (hay còn gọi là subleasing hoặc cho thuê lại) là một mô hình kinh doanh bất động sản phổ biến. Trong đó một cá nhân hoặc doanh nghiệp thuê một tòa nhà (hoặc một phần không gian của tòa nhà) từ chủ sở hữu, sau đó đầu tư cho thuê lại cho bên thứ ba để kiếm lợi nhuận.

Thay vì phải chi số vốn lớn vào việc đầu tư xây dựng tòa nhà để cho thuê văn phòng, các chủ đầu tư có thể cân nhắc kinh doanh với hình thức thuê các tòa nhà trống và biến thành văn phòng cho thuê. Với mô hình này, chủ đầu tư có thể dễ dàng tiếp cận được nhiều nguồn văn phòng cho thuê và lựa chọn chúng một cách phù hợp với nhu cầu thị trường.

Phù hợp với:

• Nhà đầu tư nhỏ – trung bình
• Người muốn “test thị trường” trước khi đầu tư lớn

Ưu điểm:

• Không cần sở hữu tài sản: Giảm vốn ban đầu, chỉ cần ký hợp đồng thuê.
• Tính linh hoạt cao: Có thể thuê ngắn hạn/ dài hạn tùy theo chiến lược kinh doanh.
• Tiềm năng lợi nhuận cao: Nếu thị trường thuận lợi, giá cho thuê lại có thể mang lại lợi nhuận đáng kể.
• Chủ động chọn vị trí thuận lợi: Chọn vị trí tốt với chi phí thấo hơn nhiều so với việc mua toà nhà.
• Đáp ứng nhu cầu đa dạng: Dễ tiếp cận với nhiều nhóm khách, phù hợp với các doanh nghiệp nhỏ, startup hoặc cá nhân cần không gian làm việc linh hoạt (văn phòng, coworking space, cửa hàng…).

Nhược điểm:

• Rủi ro pháp lý: Hợp đồng thuê gốc có thể hạn chế việc cho thuê lại. Cần được sự đồng ý của chủ sở hữu tòa nhà.
• Áp lực dòng tiền: Nếu không tìm được bên thuê lại, bên thuê chính vẫn phải trả tiền thuê cho chủ sở hữu, dẫn đến lỗ.
• Chi phí vận hành: Việc quản lý, bảo trì, hoặc cải tạo không gian cho thuê lại có thể tốn kém.
• Phụ thuộc vào chủ sở hữu: Nếu chủ sở hữu chấm dứt hợp đồng thuê sớm, hoạt động kinh doanh có thể bị gián đoạn.

2. Đầu tư thuê sàn văn phòng trong các cao ốc rồi cho thuê lại (Subleasing một phần)

Hình thức thuê văn phòng theo sàn hoặc mặt bằng trống trong các cao ốc rồi cho thuê lại là một biến thể của mô hình cho thuê lại (subleasing) trong lĩnh vực bất động sản văn phòng. Tuy nhiên khác với mô hình 1, hình thức này chỉ thuê một hoặc vài sàn văn phòng trong cao ốc, sau đó chia nhỏ không gian và cho khách thuê lại để kiếm lợi nhuận.

Phù hợp với:

• Startup vận hành mô hình coworking nhỏ
• Nhà đầu tư ít vốn muốn bắt đầu ở quy mô nhỏ hơn

Điểm khác biệt so với mô hình 1:

• Không cần cải tạo toàn tòa nhà, chỉ tối ưu bố cục bên trong sàn.
• Mức độ quản lý, vận hành nhẹ hơn.
• Rủi ro dòng tiền thấp hơn vì không phải gánh toàn bộ diện tích.

Ưu điểm:

• Vốn đầu tư thấp hơn: Không cần sở hữu hay thuê cả tòa nhà, vốn ít hơn.
• Nhu cầu thuê cao: Các thành phố lớn (như Hà Nội, TP.HCM) có nhu cầu lớn về văn phòng linh hoạt.
• Lợi nhuận tiềm năng: Chênh lệch giá thuê và các dịch vụ đi kèm có thể mang lại lợi nhuận tốt nếu quản lý hiệu quả.
• Linh hoạt mô hình kinh doanh: Có thể điều chỉnh mô hình kinh doanh (coworking, văn phòng dịch vụ, văn phòng truyền thống) tùy theo thị trường.

Nhược điểm:

• Thời gian thuê: khách thường có xu hướng thuê ngắn hạn, khó duy trì dòng tiền ổn định.
• Chi phí set-up (nội thất, bảo trì, công năng) vẫn đáng kể.
• Phụ thuộc chủ tòa nhà: Các vấn đề về chính sách, tăng giá, quyền cải tạo vẫn phụ thuộc nhiều vào chủ toà nhà.
• Cạnh tranh cao trong phân khúc nhỏ và vừa

3. Đầu tư xây dựng mô hình sở hữu tòa nhà và cho thuê văn phòng (Office Building Ownership)

Hình thức kinh doanh tòa nhà văn phòng cho thuê là một mô hình đầu tư và vận hành bất động sản, trong đó chủ đầu tư (hoặc bên thuê) sở hữu hoặc thuê một tòa nhà văn phòng, sau đó cho các doanh nghiệp, tổ chức, hoặc cá nhân thuê lại không gian văn phòng để kiếm lợi nhuận

Đây là mô hình kinh doanh cho thuê văn phòng mà không phải tổ chức, cá nhân nào cũng có thể tham gia được bởi nó đòi hỏi vốn hóa lớn, thời gian hoàn vốn lâu và nhiều công việc liên quan đến giấy tờ, pháp lý. Chủ đầu tư sẽ triển khai mô hình này bằng cách thuê đất dài hạn hoặc mua đất để đầu tư xây dựng tòa nhà cho thuê.

Phù hợp:

• Nhà đầu tư vốn lớn
• Doanh nghiệp muốn tạo tài sản dài hạn
• Chuỗi văn phòng, coworking muốn phát triển bền vững

Điểm khác biệt rõ nhất:

• Chủ động hoàn toàn: từ thiết kế, tiêu chuẩn vận hành, giá thuê, phân khúc khách hàng.
• Giá trị tài sản tăng theo thời gian, không chỉ lợi nhuận từ việc cho thuê.
• Hợp đồng dài hạn, ổn định dòng tiền tốt hơn hai mô hình trên.

Ưu điểm:

• Nguồn thu lâu dài và ổn định (hợp đồng 1–5 năm): Tại các thành phố lớn nhu cầu văn phòng luôn cao do sự phát triển của doanh nghiệp, startup, và công ty nước ngoài
• Tăng giá trị tài sản: Nếu sở hữu tòa nhà, giá trị bất động sản có thể tăng theo thời gian, đặc biệt ở khu vực trung tâm
• Toàn quyền tùy chỉnh mô hình kinh doanh: Có thể kết hợp coworking, văn phòng dịch vụ, hoặc văn phòng truyền thống để tối ưu hóa lợi nhuận
• Phù hợp triển khai các mô hình cao cấp (Hạng A/B).

Nhược điểm:

• Vốn đầu tư rất lớn và thời gian thu hồi vốn dài.
• Pháp lý và quy hoạch phức tạp: Đảm bảo về giấy tờ, công chứng, giấy phép sử dụng, kinh doanh, tuân thủ các quy định về vận hành toà nhà
• Chi phí vận hành & bảo trì tòa nhà cao: Quản lý tòa nhà (bảo trì, điện nước, bảo vệ, vệ sinh) hoặc cải tạo không gian đòi hỏi chi phí lớn
• Ảnh hưởng mạnh bởi biến động kinh tế (tỷ lệ lấp đầy, khủng hoảng thị trường): Nhu cầu thuê giảm trong các giai đoạn kinh tế suy thoái hoặc cạnh tranh từ tòa nhà khác

Xem thêm: BMS là gì? Tổng Hợp Thông Tin Cần Nắm Khi Sử Dụng Hệ Thống BMS
Xem thêm: 8 Loại Chi Phí Thuê Văn Phòng Làm Việc Cho Doanh Nghiệp

So sánh nhanh 3 mô hình cho thuê văn phòng

3 mô hình văn phòng trên đều có ưu và nhược điểm riêng. Tùy vốn đầu tư, mức độ rủi ro chấp nhận và chiến lược dài hạn mà chủ đầu tư có thể lựa chọn mô hình phù hợp.

Tiêu chí	Mô hình 1: Thuê trống cho thuê lại	Mô hình 2: Thuê sàn cao ốc	Mô hình 3: Sở hữu tòa nhà
Vốn ban đầu	Thấp	Trung bình	Rất cao
Mức độ rủi ro	Trung bình, cao	Trung bình	Thấp, trung bình
Dòng tiền	Không ổn định	Khá ổn định	Ổn định nhất
Quyền chủ động	Thấp	Trung bình	Cao nhất
Khả năng mở rộng	Trung bình	Cao	Rất cao
Phù hợp	Nhà đầu tư mới	Người có ít vốn muốn thử mô hình coworking	Nhà đầu tư dài hạn / doanh nghiệp lớn

II. Những yếu tố ảnh hưởng đến không gian của văn phòng cho thuê

Tiềm năng sinh lời cao đi kèm nhiều đặc điểm mà các nhà đầu tư phải đánh giá khi cân nhắc đầu tư vào bất động sản văn phòng. Các yếu tố sau thường được xem xét:

Vị trí địa lý

Một trong những yếu tố hàng đầu quyết định đến giá thuê là vị trí địa lý của văn phòng. Thông thường, cho thuê văn phòng ở trung tâm thành phố thì có giá thuê cao hơn so với những văn phòng ở các vùng ven trung tâm. Ngoài ra, một vị trí thuê tốt cũng cần phải đảm bảo thuận tiện cho việc kinh doanh, đi lại cũng như các hoạt động của công ty.

Thiết kế văn phòng

Thiết kế nội thất và trang trí sẽ phụ thuộc vào mô hình văn phòng mà chủ đầu tư hướng đến. Chẳng hạn, những văn phòng cao ốc hạng A, hạng B thì được thiết kế với phong cách hiện đại và sang trọng, trong khi văn phòng chia sẻ Coworking thường ưa chuộng không gian mở, nhiều tiện nghi cho các Startup, doanh nghiệp nhỏ.

Ngoài ra, nếu muốn nâng cao giá trị văn phòng cho thuê, bạn có thể trang bị hệ thống an ninh thông minh, hầm giữ xe, hoặc các ứng dụng thông minh để tiết kiệm điện.

Cấu trúc tòa nhà

Cần tìm hiểu các yếu tố tiện ích liên quan đến cấu trúc tòa nhà nơi bạn đầu tư như thang máy, hệ thống điện, hệ thống thoát nước, xử lý mùi, và tốc độ wifi/ internet. Chất lượng văn phòng cho thuê sẽ được khách hàng đánh giá dựa trên những tiện ích này.

Cùng với đó, việc đa dạng diện tích văn phòng cũng giúp mô hình kinh doanh của bạn thu hút nhiều tệp khách hàng hơn. Thông thường, diện tích trung bình cho không gian làm việc là 4m2/ nhân viên.

Ngoài ra, các khu vực hành lang, sảnh chung nên có diện tích hợp lý, thông thoáng để đảm bảo chức năng tòa nhà hoạt động tốt. Chủ đầu tư cũng cần quan tâm đến hệ thống, sơ đồ của tòa nhà khi bắt đầu kinh doanh văn phòng cho thuê.

Một cấu trúc tòa nhà tốt sẽ đảm bảo các yếu tố như lối thoát hiểm dẫn đến khu vực an toàn và không bị khói che phủ, bãi đỗ xe bố trí hợp lý để dễ dàng di chuyển và không ngập úng vào mùa mưa. Ngoài ra, việc đảm bảo tính an ninh cho văn phòng cũng là điều kiện thiết yếu bởi khách thuê luôn đòi hỏi sự an toàn về tài sản.

III. Ứng dụng phần mềm quản lý không gian làm việc Smartos để tối ưu vận hành và kinh doanh cho thuê văn phòng

Để vận hành văn phòng tối ưu hóa và hiệu quả , ứng dụng công nghệ là một trong những giải pháp hàng đầu được nhiều chủ đầu tư sử dụng. Theo đó, Giải pháp quản lý không gian làm việc Smartos PMS được xem là một trong những ứng dụng đầu tiên trong lĩnh vực quản lý – vận hành văn phòng cho thuê tại Việt Nam. Theo đó, phần mềm bao gồm nhiều tính năng và ưu điểm vượt trội, giúp chủ đầu tư:

• Không còn sai sót, tốn thời gian khi nhập liệu thủ công
• Quản lý và chăm sóc khách hàng toàn diện
• Nắm rõ thu chi, tình hình kinh doanh mỗi ngày/ tháng/ năm
• Tối ưu hóa chi phí vận hành – quản lý văn phòng cho thuê

Bên cạnh việc có những nền tảng công nghệ tự động hóa, đội ngũ tư vấn của Smartos còn tận tâm hỗ trợ khách hàng cũng như dày dặn kinh nghiệm triển khai hệ thống để đem đến những trải nghiệm tốt nhất cho chủ đầu tư.

Hy vọng với bài viết tổng hợp 3 mô hình văn phòng kinh doanh cho thuê trên đây, bạn đọc đã có những cái nhìn tổng quan và dễ dàng đưa ra lựa chọn đầu tư cho mình.

Nếu bạn có nhu cầu tìm hiểu sâu hơn về ứng dụng phần mềm quản lý bất động sản cho thuê, Đặt lịch demo Smartos để nhận tư vấn miễn phí và hỗ trợ nhanh nhất!