Table of Contents
Thuê nhà cho thuê lại là hình thức kinh doanh phổ biến bởi nó mang lại nhiều lợi nhuận & thường đòi hỏi vốn đầu tư nhỏ. Tuy nhiên trên thực tế, việc đầu tư bất động sản cho thuê chưa bao giờ là điều dễ dàng và không phải nhà đầu tư nào cũng có thể thành công với hình thức kinh doanh thuê nhà cho thuê lại này .
Vậy làm thế nào để kinh doanh mô hình này một cách tối ưu hóa lợi nhuân & giảm rủi ro? Chi phí khi triển khai kinh doanh thuê nhà cho thuê lại như thế nào?
Hãy cùng tham khảo trong bài viết dưới đây nhé!
I. Tiềm năng của hình thức thuê nhà cho thuê lại
Thuê nhà và cho thuê lại là một hình thức phổ biến trong lĩnh vực đầu tư bất động sản ngày nay. Theo đó, chủ đầu tư thường sẽ tìm kiếm những căn nhà cho thuê rồi tiếp tục cho những khách hàng khác thuê chính những căn nhà – phòng trọ đó
Tại các thành phố lớn như Hà Nội, Hồ Chí Minh và Đà Nẵng, hình thức kinh doanh thuê nhà cho thuê lại khá tiềm năng bởi lượng dân nhập cư & sinh viên khá lớn. Trên thực tế, nếu mô hình sở hữu nhà – cho thuê cho bạn lợi nhuận từ 5 – 10% năm thì hình thức thuê nhà cho thuê mang đến mức lợi nhuận hấp dẫn hơn, dao động từ 50-70% mỗi năm.
Bên cạnh đó, thuê nhà rồi cho thuê lại cũng giúp chủ đầu tư nhanh chóng lấy lại vốn hơn với thời gian dao động chỉ từ 6 đến 8 tháng.
Nắm bắt được cơ hội & những kiến thức về bất động sản, Chị Linh – chủ đầu tư nhà trọ – căn hộ cho thuê theo hình thức này cho biết: “Mình thường tìm kiếm những căn nhà nguyên căn giá mềm, sau đó cải tạo nhà với một chi phí nhỏ rồi tách phòng ra cho thuê lại.
“Chẳng hạn như thuê cả căn với giá 15-20 triệu đồng/ tháng, bỏ thêm khoảng 30 triệu đồng tân trang, nếu chia được 5-6 phòng, mỗi phòng cho thuê 3 triệu Đồng thì một tháng thu được… . Chỉ cần 3-4 tháng đã lấy lại vốn sửa nhà. “
Theo đó, hình thức kinh doanh thuê nhà và cho thuê lại mang đến nguồn thu nhập ổn định. Hơn thế nữa, đầu tư bất động sản là hình thức đầu tư an toàn & có tiềm năng sinh lời cao. Tuy nhiên, chủ đầu tư thường cần lưu ý những vấn đề quan trọng như chi phí cải tạo ngôi nhà dự phòng chủ đầu tư lấy lại căn nhà một cách đột ngột,….
Hãy cùng tham khảo rõ hơn qua các đầu mục dưới đây của bài viết nhé
II. Rủi ro khi kinh doanh thuê nhà cho thuê lại
Cũng như những hình thức kinh doanh khác, thuê nhà cho thuê lại có tiềm năng lợi nhuận cao nhưng cũng tồn tại không ít rủi ro. Dưới đây là 1 số rủi ro cơ bản mà người kinh doanh cần lưu ý:
1. Không nắm được đâu là lợi nhuận thật khi kinh doanh thuê nhà cho thuê lại
Trên thực tế, nhiều chủ đầu tư thường “quên” đi chi phí vận hành, nên hay nhầm nhầm lẫn lợi nhuận thu về = doanh thu – chi phí thuê. Trong khi đó, chủ đầu tư còn cần quan tâm đến các chi phí vận hành như phí bảo trì, sửa chữa, nâng cấp, phí quản lý khách thuê, tiên dọn dẹp vệ sinh, bảo hiểm nhà,… hay quảng cáo kiếm khách, booking. Bên cạnh đó, các chi phí tái đầu tư thiết bị như tủ lạnh, camera giám sát, máy lạnh, wifi, nội thất cũng không nhỏ.
Rủi ro này cũng xảy ra với những người mới kinh doanh thuê nhà cho thuê lại & bị chi phối bởi các thông tin từ bên cho thuê và môi giới BĐS. Theo đó, nhiều chủ đầu tư ước tính doanh thu bằng cách lấy giá phòng cao nhất rồi nhân với tổng số lượng phòng. Họ quên mất rằng khả năng lắp đầy phòng của các phân khúc trong kinh doanh nhà trọ – căn hộ cho thuê thường chỉ dao động trong khoảng 60-95%. Ngoài ra, giá thuê của từng phòng cũng có thể sẽ khác nhau dựa trên số tầng, bãi đổ xe hay nội thất bên trong.
Theo kinh nghiệm quản lý & đầu tư bất động sản cho thuê, ông Lê Quốc Kiên, nhà đầu tư kỳ cựu, cố vấn Bất Động Sản cho thuê tại TP Hồ Chí Minh chia sẻ rằng:
“Chỉ cần tính sai một loại chi phí và tỷ lệ khai thác phòng trống trên 15%, hình thức đầu tư thuê nhà nguyên căn cho thuê lại coi như hết lợi nhuận, trống trên 25% chắc chắn âm vốn.”
2. Lựa chọn sai phân khúc khách thuê khi kinh doanh thuê nhà cho thuê lại
Việc lựa chọn phân khúc quá cao hoặc quá thấp so với thực tế sẽ khiến chủ đầu tư gặp khó khăn trong quá trình thu hồi vốn. Chẳng hạn tệp khách thuê công nhân thường sẽ tập trung vào giá cả bởi họ có thu nhập thấp & mong muốn tìm kiếm một nơi ở gần khu làm việc. Trong khi đó, tệp khách thuê gia đình trẻ thường tập trung vào sự tiện nghi, nội thất đầy đủ, an ninh & chất lượng môi trường sống tốt.
Do vậy, khi lựa chọn phân khúc là gia đình trẻ, chủ đầu tư sẽ cần tập trung nhiều chi phí để cải tạo, tái đầu tư các tiện nghi và đảm bảo điều kiện sinh hoạt. Ngược lại, nếu bạn lựa chọn phân khúc công nhân hoặc sinh viên, bạn cũng cần cân nhắc đến các rủi ro như phải quản lý một lượng khách thuê lớn,dễ bị nợ tiền thuê,…
Để giảm thiểu rủi ro này, chủ đầu tư cần nghiên cứu kỹ thị trường và xác định phân khúc khách thuê phù hợp với tài sản đầu tư của mình. Bạn cần đảm bảo được nhu cầu của khách thuê mà bạn hướng đến và giá cho thuê phù hợp với thị trường. Nếu chủ đầu tư đã lựa chọn sai phân khúc khách thuê, bạn cần sớm điều chỉnh chiến lược kinh doanh để giảm thiểu tác động của rủi ro.
Đọc ngay: Kinh doanh bất động sản cho thuê có cần sử dụng phần mềm quản lý khách hàng
Lựa chọn sai phân khúc khách thuê khi kinh doanh thuê nhà cho thuê lại là một trong những rủi ro lớn nhất
3. Rủi ro trong quản lý tài sản và quản lý khách thuê khi thuê nhà và cho thuê lại
Quản lý con người & tài sản luôn là yếu tố khó khăn kinh doanh thuê nhà cho thuê lại. Theo đó, khách thuê có thể không trả tiền đúng hạn hoặc gây hư hại, phá hỏng tài sản, gây thiệt hại cho chủ đầu tư và không phải khách hàng nào cũng chịu đền bù.
Hơn thế nữa, việc không có kinh nghiệm quản lý bài bản sẽ khiến chủ đầu tư mất rất nhiều thời gian để thống kê danh sách phòng trống, kiểm soát các sự cố – IIhư hỏng, an ninh trật tự,.. Theo đó, nếu chủ đầu tư có nhiều căn hộ cho thuê nhiều phòng, bạn sẽ cần thêm nhân sự vì một mình không thể ham nổi.
Ngoài những rủi ro trên, chủ đầu tư nhà trọ cho thuê cũng dễ gặp phải những khó khăn khác như cần phải đầu tư nhiều thời gian để tìm kiếm khách hàng mới, hoặc nếu các rủi ro cháy nổ, hư hỏng lớn gây ra bởi người thuê thì chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm,..
Bên cạnh đó, công suất cho thuê cũng cần được đảm bảo từ 90% liên tục, nếu không sẽ tốn rất nhiều thời gian, công sức nhưng lợi nhuận gần như bằng không, thậm chí lỗ.
III. Mô hình tài chính giả định khi kinh doanh thuê nhà cho thuê lại
1.Dự kiến nguồn doanh thu
Để ước tính lợi nhuận của hình thức kinh doanh thuê nhà cho thuê lại, bạn cần tính toác các khoản chi phí & thu nhập liên quan đến việc cho thuê nhà.
a. Về thu nhập:
- Xác định giá thuê trung bình cho mỗi phòng tại khu vực của tòa nhà. Bạn có thể tham khảo trên các trang web thuê nhà như chotot, các group đăng tin cho thuê nhàm,..
- Xác định tỷ lệ phần trăm lắp đầy phòng trung bình
- Xác định các khoản thu nhập phụ như dịch vụ bổ sung
b. Về chi phí:
Để xác định được mô hình tài chính & dự kiến nguồn doanh thu, chủ đầu tư cần hoạch định nhiều khoản phí khác nhau. Thông thường, các loại chi phí sẽ phân ra thành chi phí cố định, chi phí biến đổi & chi phí phát sinh. Một số loại chi phí ban đầu có thể kể đến là:
- Chi phí cải tạo
- Chi phí mua sắm thêm
- Chi phí thủ tục – hành chính
- Chi phí mua sắm thêm
- Chi phí set up trước khi đưa vào sử dụng
2. Tải ngay mô hình tài chính giả định khi thuê nhà rồi cho thuê lại
Tình huống giả định:
- Business: Nhà trọ Model
- Đầu tư thứ cấp: thuê nhà nguyên căn, và cho thuê lại
- Phân khúc Tầm trung: giá thuê khoảng 3-4 triệu VNĐ
Lưu ý rằng điều này chỉ là một ước tính và các số liệu cụ thể có thể khác nhau tùy thuộc vào các yếu tố khác nhau như giá cho thuê, tỉ lệ phần trăm đầy phòng, chi phí tiếp cận khách hàng, v.v.
Tải ngay template dự trù chi phí & lợi nhuận khi thuê nhà và cho thuê lại
IV. Những lưu ý khi thuê nhà cho thuê lại
Ngay khi bắt đầu với ý tưởng kinh doanh thuê nhà cho thuê lại, đại đa số chủ đầu tư sẽ bắt tay vào việc tìm kiếm một căn nhà hay bất động sản mà quên mất nhiều yếu tố quan trọng khác như
- Nguồn vốn bạn dự định đầu tư là bao nhiêu?
- Địa điểm bất động sản nên đặt ở đâu?
- Khách hàng mục tiêu là sinh viên hay người lao động, là hộ gia đình hay sinh hoạt cá nhân?
- Lợi nhuận kỳ vọng trong tương lai gần và 1-3 năm tới khi đầu tư thuê nhà và cho thuê lại sẽ như thế nào?
- …
Sau khi nắm rõ những câu hỏi này, bạn sẽ dễ dàng nhìn được bức tranh tổng quan những mục tiêu mình muốn. Từ đó, việc tìm kiếm bất động sản và triển khai kinh doanh cũng trở nên chính xác và mang đến hiệu quả vượt trội hơn. Cụ thể hơn, chủ đầu tư mô hình thuê nhà và cho thuê lại cần lưu ý những điều sau:
1. Đầu tư mô hình thuê nhà cho thuê lại có cần đăng ký kinh doanh không?
Bên thuê có quyền cho thuê lại tài sản mà mình đã thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý, bên thuê có quyền cho thuê lại tài sản mà mình đã thuê.
điều 75, bộ luật dân sự việt nam
Theo luật pháp hiện hành Việt Nam, nếu trong hợp đồng thuê nhà hoặc theo thõa thuận, bên cho thuê cho phép người thuê được sử dụng nhà để cho thuê lại thì người thuê hoàn toàn có thể kinh doanh mô hình này. Bên cạnh đó, điều 132 Luật Nhà ở năm 2014 cũng cho biết, nếu người thuê tự ý cho thuê nhà mà chưa có sự thõa thuận hoặc đồng ý của chủ nhà thì chủ nhà có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà.
Dễ thấy rằng không phải trong mọi trường hợp, thuê nhà cho thuê lại đều hợp pháp. Nếu chưa có sự đồng ý, bạn có thể bị lấy lại nhà trước hạn thuê, hoặc thậm chí có thể bị phạt và bồi thường khi có thiệt hại. Bên cạnh đó, đây được xem như 1 hình thức kinh doanh bất động sản.
Theo đó, Khoản 2, Điều 10 Luật kinh doanh Bất động sản được sửa đổi vào năm 2016 cho rằng: “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải khai thuê.
Cụ thể hơn, các trường hợp được xem là cho thuê nhà quy mô nhỏ bao gồm:
- Cho thuê nhà là tài sản công
- Cho thuê nhà, quyền sử dụng đất thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình.
- cho thuê nhà do mình đầu tư xây dựng mà không phải dự án xây dựng Bất động
Theo đó, ta có thể nhìn nhận rằng:
Trong trường hợp người thuê chỉ muốn co thuê lại mà không cần sửa chữa, cải tạo thì người thuê cần đăng ký kinh doanh
Trong trường hợp thuê nhà, cải tạo, sửa chữa (có sữa chữa nhưng không phải dự án) và cho thuê lại thì không cần đăng ký kinh doanh vì đây được xác định là cho thuê nhà quy mô nhỏ. Tuy nhiên, chủ đầu tư vẫn cần phải khai thuế đầy đủ.
Xem ngay: Phần mềm quản lý nhà trọ
Thủ tục đăng ký kinh doanh khi đầu tư mô hình thuê nhà cho thuê lại
Bước 1: Thỏa thuận với chủ nhà cho thuê
Bước 2: Chuẩn bị hồ sơ
Theo pháp luật hiện hành Việt Nam, căn cứ vào điều 1, khoản 87 Nghị định 1.2021/NĐ-CP, bạn cần chuẩn bị những hồ sơ sau đây khi đầu tư mô hình thuê nhà cho thuê lại:
- Giấy đề nghị đăng ký kinh doanh.
- Chứng minh nhân dân hoặc căn cước công dân, hộ chiếu còn hạn.
- Trong trường hợp nhiều thanà viên đầu tư kinh doanh, bạn cần có biên bản họp thành viên nội bộ trong đình
- Văn bản ủy quyền (nếu có)
Bước 3: Gửi đến nơi nộp hồ sơ: Phòng tài chính – kế hoạch thuộc Úy Ban Nhân Dân cấp huyện nơi bộ kinh doanh có trụ sở. Theo đó, bạn có thể nộp trực tiếp, nộp qua bưu điện. Trong trường hợp mô hình kinh doanh tại TP Hà Nội và TP. Hỗ Chí Minh, bạn bắt buộc phải nộp trực tuyến tại Cổng thông tin đăng ký doanh nghiệp.
Tải ngay: Mẫu hợp đồng cho thuê nhà mới nhất 2023
2. Sử dụng đòn bẩy tài chính khi kinh doanh mô hình thuê nhà và cho thuê lại
Những nhà đầu tư hàng đầu trong lĩnh vực bất động sản sẽ không bao giờ bỏ toàn bộ số vốn mình có vào việc đầu tư bởi mọi mô hình kinh doanh đều sẽ có tỷ lệ rủi ro và lợi nhuận nhất định, sẽ không ai cam kết cho bạn “trăm trận trăm tháng”.
Thông thường, khi sử dụng đòn bầy tài chính thì chủ đầu tư chỉ cần phải bỏ ra 10-30% trên tổng giá trị bất động sản. Theo đó, bạn có thể huy động vốn từ những mối quan hệ cá nhân theo hình thức hợp tác đầu tư & chia sẻ lợi nhuận hoặc vay vốn ngân hàng.
Cụ thể, nếu sử dụng đòn bẩy tài chính, chủ đầu tư cần tính toán thật kỹ đến dòng tiền âm, khoản tiền gốc & lãi phải trả hàng tháng cho ngân hàng so với lợi nhuận thực tế từ thuê nhà và cho thuê lại là bao nhiêu.
Việc dự đoán dòng tiền âm và dòng tiền dương khi đầu tư thuê nhà cho thuê lại sẽ giúp bạn dễ dàng đưa ra những kế hoạch, hướng đi chính xác cho mô hình kinh doanh của mình. Nếu không biết cách quản lý dòng tiền tốt và lên kế hoạch tài chính, chủ đầu tư có thể rơi vào những rủi ro tài chính lớn & gánh nợ nặng.
3. Lựa chọn nhà cho thuê phù hợp
Đây là một trong những yếu tố quan trọng nhất trong quá tình tối ưu hóa lợi nhuận và giảm rủi ro khi kinh doanh nhà trọ cho thuê & cho thuê lại. Để lựa chọn tài sản phù hợp, chủ đầu tư cần xem xét các mục như: vị trí, tiện ích, tình trạng pháp lý, giá cả, tiềm năng giá & chính sách quy hoạch trong tương lai.
Xem ngay: Dùng thử miễn phí phần mềm quản lý nhà trọ cho thuê
4. Đừng quên tìm hiểu thị trường khi kinh doanh thuê nhà và cho thuê lại
Nghiên cứu kỹ thị trường để biết giá thuê trung bình, nhu cầu của khách hàng, và các khu vực có tiềm năng cho việc cho thuê. Nếu bạn không tự quản lý, tìm kiếm các công ty quản lý bất động sản uy tín để giúp quản lý căn nhà của bạn.
5. Chú trọng các chi phí ẩn
Khi đầu tư cho thuê nhà, ngoài các chi phí rõ ràng như tiền thuê cho chủ nhà hằng tháng, bạn cần xác định các chi phí ẩn khác như:
- Chi phí duy trì và sửa chữa: Bạn cần chi trả phí duy trì và sửa chữa cho hệ thống điện, jhệ thống nước, sơn sửa, … để đảm bảo trải nghiệm khách thuê luôn tốt và thu hút hơn.
- Chi phí pháp lý: Trong quá trình thuê nhà cho thuê lại, bạn có thể phải chịu nhiều chi phí liên quan đến việc tư vấn pháp lý, giải quyết tranh chấp, lập và ký kết hợp đồng cho thuê,..
- Chi phí tăng giá định kỳ: Một số khoản phí có thêr eex tăng theo thời gian như thuế đất, tiền điện, tiền nước,.. . Chủ đầu tư mô hình thuê nhà cho thuê lại cần tính toán và dự trù để đảm bảo rằng thu nhập từ thuê nhà sẽ minh bạch và đáp ứng được các chi phí này.
Theo đó, Smartos đã cung cấp những thông tin quan trọng về những kinh nghiệm thuê nhà và cho thuê lại. Hi vọng với những hiểu biết này, chủ đầu tư có thể bắt đầu kinh doanh thuê nhà và cho thuê lại hiệu quả & sinh lời.
