Table of Contents
Xây nhà trọ cho thuê là một hình thức đầu tư phổ biến tại các thành phố lớn ở Việt Nam bởi nhu cầu thuê trọ ngày càng tăng trong khi chi phí ban đầu bỏ ra khá thấp.
Tuy nhiên, để đầu tư xây nhà trọ cho thuê thành công, với tỷ lệ lắp đầy phòng trống và khả năng thu hút khách hàng cao không phải là điều dễ dàng. Những nhà đầu tư mới sẽ gặp nhiều trăn trở như làm thế nào để tìm kiếm vị trí lý tưởng, cách tối ưu hóa chi phí, làm thế nào để hút khách ngay khi xây xong?..
Hãy cùng Smartos tham khảo ngay góc nhìn của chuyên gia đầu tư xây nhà trọ cho thuê trong bài viết dưới đây! Chắc chắn toàn bộ bức tranh về hình thức đầu tư này sẽ giúp bạn giải đáp từ A đến z những băn khoăn trên!
I. Thế nào là xây nhà trọ cho thuê?
Xây dựng nhà trọ cho thuê là hình thức kinh doanh dịch vụ lưu trú. Đây đơn giản là quá trình xây dựng một tòa nhà bao gồm nhiều phòng – căn hộ nhỏ với mục đích cho thuê cho những người đang tìm nơi ở.
Theo đó, mục tiêu của hình thức xây nhà trọ cho thuê là tạo ra một nguồn thu nhập ổn định từ việc lên tiếp thuê hàng tháng của khách hàng. Bạn có thể xây nhà chỉ để cho thuê hoặc dành 1 số phòng phía sau, bên cạnh khu ở của gia đình để cho thuê lại.
a. Mô hình cho thuê cả tòa nhà 3-4 tầng
Người đi thuê sẽ thuê lại toàn bộ căn nhà và đảm nhận hoàn toàn quyền quản lý và trông coi nhà. Theo đó, người thuê sẽ chịu toàn bộ trách nhiệm trong các hoạt động sinh hoạt trong nhà.
Hình thức này có ưu điểm là giúp chủ đầu tư xây nhà trọ cho thuê quản lý dễ dàng bởi nó tập trung vào 1 người thuê duy nhất, giúp giảm thiểu công việc liên đến sửa chửa, bảo trì và quản lý.
Tuy nhiên, xây nhà trọ cho thuê nguyên căn có thể có những điểm hạn chế như:
- Khó khăn trong việc tìm kiếm khách hàng: cho thuê nhà nguyên căn thường yêu cầu tìm được một người thuê lâu dài cũng như có tài chính tốt. Do vậy, việc tìm kiếm tệp khách hàng này có thể khá khó khăn trong 1 số trường hợp.
- Rùi ro về việc trống nhà: Nếu không tìm được người thuê, bạn sẽ bị cắt hoàn toàn thu nhập trong khoảng thời gian đó.
b. Mô hình xây nhà trọ theo từng phòng nhỏ:
Đây là mô hình được nhiều chủ đầu tư lựa chọn hơn bởi tính linh hoạt trong việc tìm khách hàng, đặc biệt là các khu vực có nhu cầu cao như trường Đại học, khu công nghiệp,.. Bên cạnh đó, mỗi phòng cho thuê tạo ra một nguồn thu nhập riêng biệt, giúp tăng cơ hội kiếm được thu nhập ổn định hơn.
Tuy nhiên, việc quản lý từng phòng riêng biệt và các khách thuê khá nhau có thể phức tạp, nhiều tiềm ẩn rủi ro hơn so với việc quản lý nhà trọ cho thuê nguyên căn. Bên cạnh đó, việc cung cấp các tiện ích và dịch vụ riêng cho từng phòng có thể tăng chi phí và đòi hỏi sự đầu tư nhiều hơn về thời gian và tiền bạc.
>Xem ngay: Phần mềm SMARTOS Operational CRM giúp tăng hiệu suất quản lý nhà trọ
II. Có nên xây nhà trọ cho thuê không khi kinh tế suy thoái như hiện nay?
Quyết định xây nhà trọ cho thuê trong thời kỳ kinh tế suy thoái phụ thuộc vào nhiều yếu tố, nhưng phần đông lời khuyên của các chuyên gia cho rằng là nên.
“Rất nhiều nhà đầu tư đang trong tâm lý chờ đợi “bắt đáy”, mong thị trường bất động sản giảm sâu hơn để đầu tư xây nhà trọ cho thuê”
Ông Vũ Cương Quyết, Tổng Giám đốc Đất Xanh Miền Bắc cho biết.
Nhiều chủ đầu tư băn khoăn về tính lợi nhuận khi xây nhà trọ cho thuê trong thời đại suy thoái kinh tế. Tuy nhiên, tùy thuộc vào từng dự án với vị trí, tiện nghi, mức độ đầu tư,.. mà lợi nhuận của việc đầu tư xây nhà trọ cho thuê sẽ có khác nhau. Để có góc nhìn khách quan, bạn có thể cân nhắc các yếu tố:
- Nhu cầu về nhà ở:
Dù kinh tế suy thoái, nhu cầu về nhà ở vẫn luôn tồn tại. Trong những năm gần đây, tỷ lê di cư từ nông thôn lên thành phố đã có sự tăng lên đáng kể và được đoán sẽ tiếp tục tăng cao. Người dân di cư từ nông thôn lên thành phố để làm việc, lập gia đình, và định cư. Họ cần tìm kiếm nơi ở phù hợp trong thành phố mới, tuy nhiên, việc mua hà đất tại các thành phố lớn là điều không dễ. Vì vậy, việc thuê trọ trở thành một lựa chọn phổ biến.
Bên cạnh đó, nhu cầu thuê trọ của đối tượng sinh viên là cực kỳ cần thiết. Việc thuê nhà gần trường, hay các có sở giáo dục là điều tất yếu đối với học sinh – sinh viên ở các tỉnh.
- Thu nhập ổn định và bền vững:
Đầu tư xây nhà trọ cho thuê có thể mang lại cho bạn nguồn thu nhập ổn định trong thời kỳ kinh tế suy thoái. Tuy nhiên, việc tính toán chi phí xây dựng, quản lý và duy trì nhà trọ cùng với thu nhập dự kiến là rất quan trọng để đảm bảo tính khả thi và lơi nhuận.
- Thị trường sẵn sàng hồi sức
Tính đến đầu tháng 03/2023, nhận định của Salvis cho rằng sau nhiều ngày thị trường BĐS đóng băng, số lượng giao dịch vẫn còn thấp nhưng lượng người quan tâm đến Bất Động Sản đang dần tăng cao.
Ghi nhận từ các dự án BĐS tại thành phố HCM, mức độ quan tâm tăng 74% đối với chung cư và tăng 131% đối với biệt thự. Hà Nội cũng ghi nhận xu hướng tương tự khi lượt tìm mua chung cư tăng 57%, biệt thự tăng 103%. Bên cạnh đó, khảo sát cũng chỉ ra rằng 87% số lượng căn hộ bán ra có nhu cầu đầu tư, 50% trong đó có nhu cầu cho thuê
Theo đó, nhu cầu thuê tiếp tục tăng trong đầu tư xây nhà trọ cho thuê, với những sản phẩm có diện tích nhỏ.
- Nguồn đất Bất động sản ngày càng khan hiếm:
Trong khi diện tích đất có giới hạn, dân số lại ngày càng tăng lên. Quỹ đất hạn hẹp khiến nhu cầu ở tại vùng trung tâm thành phố lớn ngày càng tăng cao. Điều này thể hiện rằng nhu cầu của con người đối với Bất động sản luôn sẽ luôn tăng lên trong khi nguồn cung cố định.
Khu vực trung tâm luôn tập trung đông dân cư ơới nhu cầu nhà ở cao của cả người Việt và người nước ngoài. Đây chính là tiềm năng trong lĩnh vực đầu tư xây nhà trọ, kinh doanh cho thuê lớn và cơ hội tăng giá trong dài hạn, thu hút một nguồn cầu lớn.
Nhận định của ông Dương Đức Hiển – giám đốc bộ phận kinh doanh nhà ở savills
Như vậy, theo thời gian, giá bất động sản chỉ có thể tăng ít hoặc nhiều theo thời gian chứ rất khó để giảm.
III. Các thiết kế xây nhà trọ cho thuê phổ biến
a. Xây nhà tiền chế
Mô hình xây nhà tiền chế cho thuê là một trong những hình thức đầu tư tối hóa ưu chi phí nhất hiện nay. Nhà tiền chế sử dụng vật liệu là thép tiền chế, có ưu điểm về kết cấu kiên cố nhưng rất linh hoạt, dễ dàng tháo gỡ hoặc lắp thêm để mở rộng quy mô khi cần.
Trên thực tế, vật liệu thép tiền chế khá đắt. Tuy nhiên, xây dựng nhà trọ theo mô hình này sẽ giúp chủ đầu tư cắt giảm thời gian thi công và nguồn nhân lực nên chi phí từ đó sẽ đượt tiết kiệm. Theo đó, đây là mô hình có giá thuê rẻ nhất, phù hợp với các phân khúc thấp như sinh viên, công nhân lao động.
b. Xây nhà trọ cấp 4 cho thuê
Xây nhà trọ cho thuê cấp 4 là một trong những mô hình được nhiều người quan tâm nhất thị trường hiện nay bởi nó có diện tích nhỏ, dễ quản lý và cho thuê. Trên thực tế, nhà trọ cấp 4 cung cấp đầy đủ những tiện nghi cơ bản cùng chi phí thuê hợp lý nên có tệp khách thuê khá phổ biến và đa dạng. Điều này có nghĩa là bạn có thể tìm kiếm khách hàng cho thuê nhanh chóng và linh hoạt, giảm bớt rủi ro phòng trốn
Với quy mô nhỏ hơn so với mô hình xây nhà trọ dạng cao tấng, nhà trọ cấp 4 có chi phí xây dựng thấp & thời gian triển khai ngắn hơn. Do đó, chủ đầu tư có thể hoàn thành xây dựng sớm và bắt đầu thuê nhà một cách nhanh chóng, từ đó được thu lợi nhuận sớm hơn.
c. Xây dựng nhà trọ cho thuê cao tầng
Xây nhà trọ cho thuê cao tầng là mô hình dành cho chủ đầu tư sở hữu quỹ đất hạn chế. Theo đó, nhà trọ cao tầng cho phép bạn tận dụng tối đa diện tích đất có sẵn để xây dựng nhiều tầng, từ đó tăng số lượng căn hộ và số lượng người thuê trên cùng một khu đất.
Ở các thành phố lớn, đây là mô hình khá thịnh hành. Không chỉ đơn thuần là cho thuê trọ, chủ đầu tư có thể cung cấp thêm các tiện ích và dịch vụ chung như bãi đậu xe, hồ bơi, phòng gym, khu vực giạt và an ninh 24/7. Điều này tạo ra một môi trường thuận tiện và hấp dẫn cho khách thuê, đồng thời tăng giá trị và sự hấp dẫn của căn hộ.
IV. Kinh nghiệm khi xây nhà trọ cho thuê
a. Xác định đối tượng cho thuê để xây nhà trọ phù hợp
Tương tự những mô hình kinh doanh khác, chủ đầu tư cần xác định sản phẩm/ dịch vụ của mình phục vụ cho đối tượng mục tiêu nào. Trong trường hợp này, bạn cần xác định phân khúc khách thuê cụ thể để đầu tư và xây dựng nhà trọ phù hợp với nhu cầu của đối tượng đó.
Nếu bạn lựa chọn phân khúc sinh viên, đối tượng này thường có xu hướng ở ghép 2 – 3 người và tìm những căn hộ có mức gía hợp lý để tiết kiệm chi phí. Chính vì vậy, chủ đầu tư có thể giản lược các chi phí xây dựng nhà trọ cho thuê ban đầu và không quá tập trung vào các tiện nghi. Theo đó, bạn có thể cân nhắc mô hình xây nhà trọ cho thuê dạng tiền chế hoặc xây nhà cho thuê cấp 4.
Ngược lại, nếu bạn lựa chọn tệp khách hàng có mức thu nhập trung bình và cao như những gia đình trẻ, nhân viên làm việc tại các tòa nhà văn phòng, công ty lớn thì môi trường sống, các tiện nghi đi kèm lại khá quan trọng. ì vậy, bạn cần chú ý đầ tư xây dựng nhà trọ cho thuê với nội thất, ánh sáng tốt, đầy đủ điều hòa, giặt phơi, đảm bảo an ninh, camera 24/7.
Bên cạnh đó, tệp khách hàng này cũng chỉ ở 1-2 người nên diện tích phù hợp cho mỗi phòng khoảng 20m2 là phù hợp.
Đọc ngay: Danh sách các phần mềm CRM miễn phí tốt nhất hiện nay
b. Xác định vị trí xây nhà trọ cho thuê
Tương tự những mô hình đầu tư bất động sản khác, vị trí là một trong những yếu tố quan trọng quyết định lợi nhuận. Với kinh nghiệm xây nhà cho thuê trong nhiều năm, các chuyên gia khuyên bạn nên chọn đầu tư dự án ở một vị trí đẹp và thuận tiện đi lại, đặc biệt là gần các khu công nghiệp, trường học.
Vị trí xây nhà trọ cho thuê tốt là nơi tập trung nhiều tòa nhà văn phòng, khu công nghiệp, trường học, trường đại học,…. Những nơi này thường tập trung nhiều cư dân và tạo sự thuận tiện cho khách thuê di chuyển qua lại từ nơi sinh hoạt đến nơi làm việc mà không mất quá nhiều thời gian.
c. Tuân thủ quy trình xây nhà trọ cho thuê
Đây laf một tronh những yếu tố quan trọng để dảm baỏ dự án được thực hiện một cách chính xác, an toàn và đạt được chất lượng mong muốn.
Đầu tiên, bạn cần tuân thủ các quy định pháp luật và đảm bảo an toàn, chất lượng công trình. Điều này bao gồm việc có đây đủ giấy phép xây dựng, tuân thủ các quy chuẩn về an toàn xây dựng, cơ sở hạ tầng cũng như các quy định về bảo vệ môi trường.
Bên cạnh đó, các biện pháp an toàn như vật liệu xây dựng chất lượng, hệ thống chống cháy nổ,… cũng caàn được quan tâm & chú trọng.
>Đọc thêm: Đầu tư bất động sản cho thuê: Nguyên tắc & kinh nghiệm để tránh rủi ro
5. Chi phí đầu tư xây nhà trọ cho thuê – ngân sách
Trên thực tế, chi phí đầu tư xây nhà trọ cho thuê có thể dao động tùy thuộc vào nhiều yếu tố khác nhau như vị trí, chất lượng xây dựng, diện tích đất, mô hình đầu tư, tiệc ích đi kèm,..
Dù đầu tư ở hình thuf nào, bạn cần có 2 gói xây nhà trọ cho thuê để chọn lựa.
a. Gói thầu nhân công hoàn thiện
Đây là mô hình mà chỉ đầu tư cần lo liệu toàn bộ nhân lực, nhà thầu chỉ cung cấp nhân công để vào và hoàn thiện. Vào năm 2021, giá của mô hình xây dựng nhà trọ cho thuê gói nhân công hoàn thiện khaorng 1.100.000 – 1,800.0000 VBĐ.
b. Gói xây nhà trọ trọn gói
Ngược lại với mô hình thầu nhân công hoàn thiện, gói xây dưng trọn gói sẽ bao gồm cả vật liệu xây dựng, cũng như cung cấp nhân công để hoàn thành dự án cho thuê. Theo đó, mức chi phi dao động khoảng 3.000.000 – 4.000.000 VNĐ
c. Dự trù chi phí rủi ro
Đầu tư xây nhà trọ cho thuê được đánh giá là mô hình kinh doanh khá đơn giản, dễ quản lý và có nguồn thu nhập ổn định. Tuy nhiên, với những nhà đầu tư chưa có kinh nghiệm, họ sẽ dễ dàng gặp phải vô vàn chi phí phát sinh. Để dự dù chi phí rủi ro cũng như ước lượng doanh thu thực tế, bạn cần nghiên cứu và tìm hiểu các rủi ro phổ biến hoặc tham khảo các chuyên gia trong lĩnh vực xây dựng như kiến trúc sư, kỹ sư công trình, nhà thầu để cung cấp thông tin chi tiết.
Cùng với đó, bạn có thể tham khảo mẫu dự trù chi phí – doanh thu khi đầu tư nhà trọ cho thuê được biên soạn bởi các chuyên gia tại Smartos để dễ dàng lên kế hoạch đầu tư. Hy vọng bài viết trên đây đã cung cấp những kiến thức thực tế bổ ích về kinh nghiệm xây nhà trọ cho thuê. chúc bạn thành công!
